这是我去年秋天做完的一个工地，在灞桥区纺织城那边。房子2003年交的房，6层的4楼，85平米两室一厅。房主是老两口，儿子结婚后搬出去了，这套房子空了两三年。去年儿子说想搬回来住——离单位近，想让父母帮着带孩子——于是决定翻新。

房子的原始情况

面积85平米，但得房率还可以，套内大概72平米。进门是个窄长的玄关，左手边厨房，右手边是个3平米的储物间。再往里是客厅、餐厅连在一起，两个卧室朝南。

住了22年，主要问题：墙面多处空鼓起皮，厨房的墙砖掉了几块，卫生间防水不行了，楼下反映过两次渗水。还有就是布局老了——储物间又小又暗，只能堆放杂物，实际使用率很低。

改造方案：砸掉储物间是核心

房主儿子是做设计的，对空间利用很在意。他提了三个硬性要求：要有衣帽间、要有可以关上门办公的书房、厨房要开放式的。85平米要同时满足这三个要求，说实话挺难的。

我们反复看了几次现场，发现那个3平米的储物间是加气块隔墙，不承重。把储物间和玄关之间的墙敲掉，再把储物间往客厅方向扩了1.2米，就凑出了将近6平米的空间。这6平米我们做成了两间：左边2平米做衣帽间，右边4平米做小书房。书房用玻璃推拉门隔开，平时开着显空间大，需要安静的时候拉上门。

厨卫全部砸掉重做

厨房原来是封闭式的，墙敲掉改成了半开放式，用岛台做分隔。橱柜重新定做，台面用石英石，烟机灶具全换新的。下水管走了顶，吊顶用的铝扣板。

卫生间砸到红砖层，重新做防水。闭水试验做了两遍，第一遍48小时，楼下说没问题之后，我们又做了一遍24小时的，才放心贴砖。地漏改到了淋浴区正下方，之前的马桶位置偏，移位了大概30公分，用的墙排方案。

全屋水电全换

22年的老房子，电线还是铝芯的，已经老化了。全部换成了铜芯线，配电箱也换了新的，空调、厨房、卫生间各走一路。水管换成了PPR管，原来的镀锌管里面锈得不成样子，水流小得可怜。

墙面全部铲到红砖层，重新抹灰、挂网、刮腻子、刷乳胶漆。客厅和两个卧室都铺了木地板，厨卫和阳台铺瓷砖。

费用明细

项目 内容 费用（元）
拆除清运 全屋墙地砖铲除、储物间墙体拆除、垃圾外运 6800
水电改造 全屋水电换新、配电箱更换、弱电布线 12500
泥瓦工程 墙面抹灰、厨卫防水、瓷砖铺贴、地面找平 18600
木工 衣帽间+书房隔断、吊顶、窗帘盒 9500
油漆 全屋铲墙、挂网、刮腻子三遍、乳胶漆 11000
定制橱柜 厨房橱柜+岛台（石英石台面） 15000
门窗 入户门更换、室内门3扇、厨卫钛镁合金门 8200
卫浴洁具 马桶、花洒、浴室柜、镜柜、五金 6800
地板 两个卧室+客厅强化复合地板（含踢脚线） 7200
灯具开关 全屋灯具、开关插座面板 3800
美缝保洁 全屋美缝、开荒保洁 2500
其他 材料搬运、成品保护、管理费 5000
合计 126900

上面是半包+主材的费用。房主自己买了空调、热水器、冰箱、洗衣机、烟机灶具和部分家具，大概又花了3万多。全部下来16万出头。

住了半年，房主儿子说的原话

最满意的三件事：

第一，书房太值了。他经常晚上在家加班，以前只能在餐桌上、要么去卧室，现在有了一间能关上门的小书房，生活质量提升不是一点半点。4平米听着小，但放一张1.2米的书桌和一面书架足够了。

第二，衣帽间虽然只有2平米，但两面墙做了到顶的衣柜，中间留了60公分过道，换衣服找衣服特别方便。比主卧那个三开门衣柜强太多。

第三，开放式厨房做完之后，整个客餐厅的通透感完全不一样了。以前厨房关着门，客厅孤零零的。现在岛台成了全家人的活动中心——他妈在岛台择菜、他在旁边用电脑、孩子在客厅玩，一家人的互动多了很多。

后悔的有两处：一是书房忘记留网线口了，后来走了一根明线不太好看；二是厨房吊顶没做检修口，烟道止逆阀坏了想换的时候特别费劲。

总结就是一句话：85平米小户型别嫌小，关键看怎么用。一面墙砸对了，多出两个功能区；一面墙砸错了，就不是功能区的问题了。翻新之前一定先把结构搞清楚，再谈设计。