西安85㎡老破小翻新实录：12万改出三室两厅，附真实费用清单

去年三月买下这套房的时候，中介都不敢带人看——85㎡的老公房，墙皮往下掉，厕所蹲坑对着厨房门，客厅暗得白天也得开灯。老婆说要么别买，买了就得大改。最后我们花了12.3万，工期68天，愣是把这套”老破小”改成了三室两厅。以下是我们家翻新的全程记录，价格、工期、踩过的坑，一样不少。

一、房子原始状况

房子是1998年的砖混结构，六楼的五楼，85.6㎡建面，实际套内大概68㎡。原始格局是两室一厅一厨一卫，阳台包在卧室里。主要问题：①全屋没有保温层，冬天卧室温度只有12度左右；②厨房和卫生间只有一墙之隔，通风全靠一扇巴掌大的窗户；③客厅是暗厅，唯一的采光源是卧室门；④电线还是铝芯线，总闸一开空调就跳闸。

买这套的原因很简单——学区。对口的小学在区里排前三，房价比周边新盘便宜将近一半。算了下，省下来的钱足够翻新两遍还有剩。

二、翻新方案：怎么把两室改成三室

找了三个设计师，前两个都说”85㎡做三室太挤了”，第三个看完现场说可以试试。核心思路就一个：把原本浪费在过道上的面积全部用起来。

格局改动

①把厨房和卫生间的隔墙打掉，重新砌成L型布局，卫生间扩大2㎡，厨房做开放式加岛台；②原客厅和次卧之间的墙拆掉，改成玻璃移门隔断，白天拉开整个空间通透，晚上拉上就是独立房间；③主卧让出1.2米给走廊，做了一排顶天立地的收纳柜；④阳台一分为二，一半并进主卧做书桌区，一半做洗衣晾晒。

改完之后，原本的两室变成了：主卧+次卧（儿童房）+多功能房（玻璃移门隔出来的）。三室两厅一厨一卫，每个空间都不大，但没有一处是浪费的。

三、费用明细（所有数字都是实付）

预算最开始是10万，超了2.3万。超支的大头是水电和木工——水电点位比我最初想的多了一倍（设计师坚持加了很多备用插座），木工柜体用的是多层实木而不是颗粒板，单价贵了30%左右。

四、翻新中踩过的坑

坑1：没做窗户保护，玻璃胶全废了

泥瓦工进场的时候，窗户已经装好了。师傅图省事没贴保护膜，水泥砂浆溅到窗框上，等干了之后抠都抠不下来。最后多花了400块请人做窗户深度清洁，玻璃胶也重新打了一遍。

坑2：水电定位没拍照留底

水电走完管线之后，工长催着贴砖，我忘了拍管线走向的照片。后来装浴室柜想往墙上打孔，完全不知道水管在哪，只能凭记忆猜。还好没打穿，但每次想起来都后怕。现在手机里存了全屋水电走向图，朋友装修我第一个提醒的就是这个。

坑3：美缝别省那几百块

瓷砖铺完，工头说帮我们做普通填缝剂，免费的。我当时觉得能省就省，结果三个月后厨房地砖的缝全黑了，用刷子都刷不干净。最后找人铲掉重新做环氧彩砂，花了2100。早知道一开始就做，反而少花400。

五、住了一年的真实感受

翻新完到现在刚好一年。最满意的是三件事：一是收纳——设计师把走廊、阳台、床底全部利用起来，68㎡的套内做了将近25㎡的收纳空间，现在家里一点不乱；二是灯光——全屋4000K射灯加局部灯带，暗厅的问题彻底解决，晚上开灯比白天还亮；三是隔音——换断桥铝窗户之后，楼下马路的声音基本听不到了，睡眠质量好了很多。

不满意的也有：厨房开放式虽然好看，但炒菜的时候味道确实会飘到客厅。现在每次做辣椒炒肉都得把移门拉上，开油烟机开到最大档。如果再装一次，我会在厨房和客厅之间加一道隐藏推拉门。

12万在西安不算便宜，也算不上贵。同样面积的新房装修大概8-10万能搞定，但我们多了拆除、水电全改、门窗全换这几笔硬开支。如果你也在考虑翻新一套老房子，建议先留出20%的预算上浮空间——翻新比新房装修的不确定性大多了。