这套房在西安国际港务区，2012年交房的安置小区，95㎡两室两厅，业主是一对三十出头的夫妻加一个上小学的孩子。
房子不是不能住，但住了十年的装修确实到了头：墙面起皮、瓷砖空鼓、油烟机一开满屋都是味。预算17.5万，工期68天。
一、为什么买这里
业主2024年才买下这套二手房。看中两点：奥体板块这几年配套起来了，地铁3号线和14号线都在附近，孩子上学方便；同样预算在市区只能买老破小，在港务区能买到大两室。
房子到手后没急着住，先攒了一年钱才动工。原房是简装，住了不到一年就决定全拆重装——用他们的话说：房子是新的，装修是旧的，住着心里别扭。
二、改造前列出的问题
- 全屋墙面空鼓开裂，客厅阳台瓷砖翘起三块。
- 卫生间防水失效，楼下天花板有渗水痕迹。
- 厨房动线不合理，切菜区没有照明。
- 全屋插座只有十几个，孩子书桌位置一个都没有。
- 客餐厅一体没有玄关，鞋柜只能堆在门口。
五条里最要紧的是第二条。二手房翻新，只要楼下有渗水痕迹，卫生间就必须整间重做防水，局部补没用。
三、争论最大的一处：客厅要不要隔出一间房
方案阶段吵得最凶的是客厅。男主人想隔出一间当书房，女主人坚决反对，说孩子需要活动空间。
最后的折中方案：不做隔断，把阳台改成书房区，用玻璃推拉门隔开，平时敞开，冬天关上开空调。
这个决定后来证明是对的。阳台书房采光好，孩子写作业都在那，客厅完整保留下来，一家人晚上还能一起看电视。
这里有个经验：老户型改格局，能不砌墙就不砌墙。砌了墙，以后想改回来又是一笔拆改费；用玻璃推拉门，随时能开能关。
四、68天怎么排
| 阶段 | 时间 | 内容 |
|---|---|---|
| 拆旧 | 第1周 | 全屋清空，垃圾运了4车 |
| 水电全改 | 第2-4周 | 管线换新，弱电箱重做，插座从16个加到42个 |
| 防水＋贴砖 | 第5-6周 | 卫生间两遍防水，闭水48小时，楼下确认不漏才贴砖 |
| 木工 | 第7-8周 | 吊顶、定制柜体 |
| 油工 | 第9周 | 墙面打磨、刷漆 |
| 安装收尾 | 第10周 | 门、洁具、开关灯具、开荒保洁 |
中间有个插曲：客厅阳台的推拉门定晚了，等了12天，工期顺延一周。定制产品一定要提前45天下单，别等瓦工完事再定——瓦工结束到安装之间只有两三周，等不起。
五、17.5万大致花在哪
按经验拆一下比例，不做逐项虚构：
| 板块 | 占比 | 说明 |
|---|---|---|
| 基础工程（拆改、水电、防水、瓦工） | 约35% | 看不见的部分，最不该省 |
| 主材（砖、地板、门、洁具、橱柜） | 约40% | 决定观感和耐用度 |
| 木工与定制 | 约15% | 吊顶、柜体、阳台书房隔断 |
| 安装、保洁、管理费 | 约10% | 含管理费5% |
其中拆旧加垃圾清运7500元，是按户加车次算的：垃圾费650元/户（超100㎡加5元/㎡），外运1050元/车，这套房运了4车。
水电这项贵在量：插座从16个加到42个，等于全屋重新布线。津成BV2.5是32元/m、BV4.0是45元/m，开槽12元/m，按这套房的实际米数算下来，一万八左右是正常的。
六、这套房做对的三件事
第一，卫生间防水做到1.8米，闭水48小时。二手房最怕的就是这个环节糊弄。业主当时的原话是“多等两天没关系，别漏到楼下”。
第二，插座按生活场景布。不是按图纸平均分，而是按“这里会不会插东西”来定：床头两侧、沙发两侧、书桌下、厨房台面上方三处、阳台洗衣机位。
第三，阳台改书房而不是砌墙隔房。省了砌墙和拆改的钱，还保住了客厅的完整。
七、几个实际问题
二手房全拆重装要多少钱一平？套内算，这个档次大约1800到2000元/㎡。低于1500的，多半在主材或水电上做了减法。
68天算正常吗？95㎡全拆，正常在60到75天。超过80天通常是主材延期或者中途改方案。
卫生间闭水一定要48小时？老房、二手房建议48小时，新房24小时基本够。慢渗在24小时内看不出来。
能不能边住边装？全拆不行。粉尘、噪音、断水断电，住着施工既不安全也拖工期。
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