西安雁塔区82㎡老房翻新实录：1998年的房子，23.6万改完，78天交付，附完整费用清单 - 翻新案例

去年年底接了个活儿，西安雁塔区一个82㎡的老房子，1998年建的，业主是一对在附近高校教书的夫妻。房子买来是为了孩子上小学，但原来的装修是2006年做的，墙皮起鼓、卫生间漏水漏到楼下被投诉过两次、电路还是铝线。业主找到我们的时候提了一个要求：预算25万以内，工期别超过90天，孩子九月一号要住进去。最后做完花了23.6万，工期78天，提前十二天交付。这篇就把整个过程和账目摊开说。

房子原来的样子，问题比想象的多

看房那天我带了两个师傅，一共发现十三个问题，挑几个重点说。卫生间是重灾区，防水层早就失效了，楼下天花板有一大片水渍，楼下邻居说漏了半年多。厨房的瓷砖大面积空鼓，敲起来”咚咚”响。全屋电路是2.5平方的铝线，装空调的那路还是1.5平方，带不动现在的柜机。还有一个隐蔽问题，阳台的墙是空心砖砌的，没做保温，冬天屋里比外面冷不了几度。

拆改阶段的决定：哪些留，哪些扔

业主一开始想把地板全换，但我们在拆的时候发现客厅的实木地板只是表面磨损，底下龙骨还是好的。跟业主商量后，客厅地板保留，重新打磨上漆，省了大概六千块。卫生间的瓷砖必须全砸，防水必须重做，这个钱不能省。厨房的橱柜是颗粒板，柜门已经变形关不严，拆了换新。全屋的窗户是单层玻璃的塑钢窗，隔音差还漏风，换了断桥铝双层中空，这一项花了1.8万，但入住后业主说楼下马路的噪音明显小了。

费用明细：23.6万花在哪了

合计23.6万，跟预算差了1.4万，主要是窗户和定制柜超了。业主后来开玩笑说，早知道窗户这么贵，就只换朝马路的两个卧室了。

施工中踩的坑和补救

第一个坑：老墙皮铲完发现墙体开裂

铲完客厅墙皮，发现有一道从天花板到踢脚线的竖裂缝，大概2毫米宽。这是沉降裂缝，处理办法是先把裂缝扩成V型槽，填嵌缝石膏，再挂一层网格布，然后正常刮腻子。这个加了两天工期，多花了800块材料费。如果不管直接刮腻子，住进去半年裂缝准反弹。

第二个坑：楼上水管漏水

卫生间防水做完闭水试验那天，楼下没漏，楼上漏了。楼上那家是老式铸铁管，接头锈穿了，水顺着管道井渗下来。这个不属于我们的责任，但工期耽误了三天，最后跟楼上协商，物业出面让楼上换了截管道，费用走的是楼上邻居的维修基金。

第三个坑：定制柜复尺差了两公分

厨房橱柜第一次复尺是在贴砖前，贴完砖再复尺，尺寸差了2公分，导致台面要重新下单，晚了五天。后来我们定了规矩：柜子必须贴完砖复尺，这个经验后来一直用。

入住三个月后的回访

今年四月底去回访，业主说了三句让我印象很深的话。一是孩子放学回来会自己把鞋摆进新鞋柜，以前是随手扔门口。二是卫生间终于不用错峰洗澡了，原来的热水器太小，冬天两个人洗澡要等半小时。三是楼下邻居没再来敲门。业主也说了两个后悔：一是客厅没做收纳柜，孩子的玩具没地方放，现在堆在阳台；二是当初嫌贵没换入户门，现在觉得隔音还是差点。

我的看法：这个预算在老房翻新里属于中档偏上，钱主要花在隐蔽工程和门窗上，这是对的。水电、防水、窗户这三样，是老房翻新里最不能省的，省了就是给后面十年埋雷。至于收纳和入户门，属于可以加预算的项目，有钱就做，没钱后期也能补。