西安雁塔82㎡老房翻新：看房列了13个问题，23.6万78天改完

雁塔这套82㎡的房子是1998年的，房龄二十多年。业主看房时带了张纸，把能看到的毛病一条条记下来，最后一数，13条。

这套房子改完花了23.6万，78天交付。单价比同面积的老房高不少，原因就在这13条里。

一、13个问题，最后落实了9条

业主记的13条：墙面空鼓、卫生间漏水、厨房砖空鼓、铝线、窗户关不严、阳台返潮、门套变形、地砖起拱、下水慢、配电箱回路少、客厅顶面裂缝、卧室门锁坏、走廊灯不亮。

现场复核后，9条是真问题，4条是误会：地砖起拱其实是家具压的，下水慢是存水弯堵了，另外两条是灯具和门锁的日常损耗。

这份清单的价值在于，报价时能按问题逐项对，不会出现“干到一半说要加钱”。

二、卫生间漏水，被投诉过两次

原房主住的时候，卫生间漏水半年多，楼下投诉过两次。业主买下之后第一件事就是处理这个。

砸开发现两处问题：一是原防水层老化开裂，二是下水管接口处的密封圈失效，水顺着管壁渗到楼板。

处理方式是整间重做防水，下水管接口换成新的PVC件，管根做加强层，闭水48小时后去楼下确认。

这一项连工带料一万出头，但它是这套房子最不能省的一笔。

三、2.5平方铝线，全屋换铜

原房是2.5平方铝线，年头久了，绝缘层发硬。抽出来一段，用手一折，绝缘皮裂开。

铝线的问题不在导电，在接头。铝表面氧化后电阻升高，接头处发热，时间长了会碳化。

全屋换铜线，照明和普通插座用2.5，厨房、空调、热水器用4.0。配电箱从4路加到8路，留两路备用。

四、23.6万怎么构成的

比同面积项目贵，主要贵在三处：全屋水电重做、卫生间整体翻修、地砖全部换新。

五、78天为什么比常规长

常规82㎡整屋在60到70天，这套用了78天。多出来的时间在三处：

一是拆旧多花了三天，老房子的砂浆层硬，铲起来费工。

二是卫生间防水重做了两次。第一次闭水发现管根渗，补做加强层又等了两天干燥。

三是主材到货延迟。瓷砖从广东发过来，路上耽误了一周。

六、报价怎么谈才不吃亏

拿着问题清单去谈，比空口说“我家要翻新”强得多。清单上写明：哪面墙空鼓、卫生间渗水、线路要换，让对方按条报价。

要求分项报价，不接受“一口价打包”。打包价看着省事，出问题时说不清哪项包含、哪项不包含。

增项要有约定。合同里写“除业主主动变更外，增项不超过总价5%”，能挡掉大部分中途加价。

付款按节点。签约40%、拆改完成30%、贴砖完成20%、验收合格10%，验收不过不付尾款。

还有一个细节：报价单上每项的“单位”要看清楚。按㎡、按米、按项，差一个单位总价能差三成。拆墙按项算的，砸一道和砸三道都是一个价，不如按面积算。

谈价格别只盯着总价。总价压得太低，材料就会降档。合理的做法是压掉不必要的主材项，保留人工和辅料。

七、给同类老房的建议

第一，看房时列清单。把看到的毛病写下来，报价时逐条对，比口头描述靠谱得多。

第二，卫生间漏水先查管根。多数渗漏不在防水层，在管子和楼板的交界处。

第三，铝线别抱侥幸。折一段看看绝缘层，一折就裂的，全换。

第四，预算里留10%的机动。老房拆开之后，总会有意外。

第五，别在拆旧上省人工。拆旧单价压得低，工人就干得快，容易砸坏管线。这批报价里拆墙砖24公分是135元/㎡、地砖45元/㎡、腻子铲除10元/㎡，按这个算，拆旧费用心里有底。

第六，验收分项做。水电打压、防水闭水、瓦工空鼓、木工平整、油工侧光，一项一项过，别等全部做完再看。

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