鄠邑115㎡老房翻新：孩子上大学后重装，90天24.6万花在哪

上个月去鄠邑区验收一套刚翻新完的房子。2006年的房，115㎡三室两厅，在老城区一个小区里。房主两口子的孩子刚上大学，家里就剩两人，住了快二十年，越住越觉得别扭，最后下决心整体翻新一遍。

一、”不是不能住，是住着不舒服”

房主原话是这么说的。具体不舒服在哪：客厅和餐厅之间一道半截隔断，又窄又暗；厨房台面是旧人造石，油渍渗进去擦不出来；卫生间瓷砖空鼓，地漏返味；最要命的是水管，当年的镀锌管，热水器一开，卫生间水压明显变差。

这类房子的特点是：每一样单看都能忍，凑在一起就天天别扭。所以改造目标不是”变豪华”，是把这些别扭一个一个解决掉。

二、改了什么

拆掉半截隔断。客厅餐厅连成一体，采光从南阳台一路进来。这道隔断是非承重的，拆除200元一项。

厨房重做。台面换石英石，柜体换防潮板，加了一组高柜做嵌入式蒸箱。台面从2.6米加到3.8米。

两个卫生间。主卫4.8㎡做干湿分离，次卫3.6㎡保留淋浴但换了防返味地漏。防水刷到顶，闭水48小时。

水电全改。镀锌管全部换日丰PPR，走顶不走地；铝线换津成铜线，回路从三路加到九路。

墙面地面。墙面铲到水泥层，局部找平，耐水腻子两遍，立邦净味120五合一；客厅卧室铺木地板，厨卫阳台铺砖。

三、24.6万的成本结构

115㎡套内约98㎡，折算2510元/㎡。这个价位在鄠邑属于偏高档，主材占比接近四分之一，说明钱主要花在看得见的地方。

四、90天工期为什么这么长

115㎡整屋翻新，正常70到80天。这套做到90天，原因有三个：一是拆开墙面发现两处空鼓延伸到砖层，增加了铲砖重做；二是定制柜体交货排到第45天；三是房主中途改了厨房方案，蒸箱位重新走线。

老房翻新延期，八成不是工人慢，是”拆开才发现”和”中途改主意”。前者要靠前期勘察，后者要靠签约前把方案定死。

五、这类”孩子上大学后重装”的房子，重点在哪

• 两人住，房间需求从三间降到两间，多出来的一间做书房或客房。
• 收纳从”够用”变成”分类”，衣物、被褥、杂物分区。
• 卫生间从”能用”变成”好用”，干湿分离、防滑、扶手预留。
• 厨房从”能做饭”变成”愿意做饭”，台面加长、动线理顺。

这四条的共同点是：都在提升日常使用的舒适度，而不是提升”看起来的样子”。

六、预留改造的余地

这套在施工时做了几处”以后好改”的安排：次卧预留了改回卧室的插座和空调位；卫生间墙面预埋了扶手加固板；厨房高柜预留了加装洗碗机的水电位。这些加起来多花不到两千元，但省掉了以后砸墙的麻烦。

老房翻新做一次住十几年，施工阶段多留一点余地，是最划算的投资。

七、几个实际的问题

115㎡翻新24.6万贵吗？按套内98㎡算，2510元/㎡，属于中高档。同样面积做到15万也能做，差别在主材档次和定制柜体数量。

能不能分两期做？可以，但水电和防水必须一次做完。分开做等于二次开墙，成本更高。

老房能装中央空调吗？能，但要核算层高。风管机加吊顶约30公分，层高2.6米以下的房子会压抑。

装完多久能住？这套9月底完工，房主11月初入住，通风四十天。家里没有老人小孩，这个时间够；如果有孕妇，建议三个月以上。

旧家具还能不能用？这套保留了主卧的实木床和一对老柜子，翻新后搭配新地板并不突兀。老房翻新不必全部换新，留几件有感情的旧物，住着更有家的感觉。

八、老房翻新最容易超支的四个项目

拆旧。报价时按常规拆旧估，拆开发现墙面空鼓延伸到砖层，要铲到红砖重做，这一项多出三四千。

水电。老房管线位置和图纸对不上，实际开槽长度往往比预估多两成。

防水。卫生间地面拆除后发现原防水层下面还有一层旧瓷砖，等于多做一次铲除。

定制柜。柜体按投影面积报价，实际做的时候加了层板、抽屉、灯带，单价没变但总价涨了。

这四项加起来，通常会让总价上浮8%到12%。所以报价时要留预备金，我们一般建议按总价的10%预留。

鄠邑、临潼、阎良这些远郊我们都跑，材料和工人一次到位，不来回折腾。有需要打13259955338，免费上门量房。