二手房装修最怕一种情况：签完合同、拆开一看，问题比想象的多，预算直接翻倍。
其实这些问题在拆之前基本都能看出来。花两个小时，按下面六处走一遍，能大致算清这套房要花多少钱。
一、地面：拿空鼓锤敲一遍
工具是一把空鼓锤，十几块钱。沿着地砖四角和中间敲，声音发空就是空鼓。
怎么判断严重程度：
- 空鼓率低于5%，零星几块：可以局部处理，或者干脆不处理，先住着。
- 空鼓率10%到30%：局部修补，但新旧砖色差会明显，接缝难对齐。
- 空鼓率超过三成：建议整体砸掉重做。这种情况往往是当年水泥砂浆配比不对或者基层没处理，砸一块带一片。
算钱：拆地砖45元/㎡，拆木地板25元/㎡，地面找平52元/㎡，地砖铺贴62元/㎡。按套内70㎡算，全砸重做光地面这一项就是 (45＋52＋62)×70 ≈ 1.1万元，还不含瓷砖本身。
二、墙面：看有没有空鼓、起皮、返碱
墙面判断分三层看：
- 看表面。起皮、掉粉、发黄，说明漆层或腻子层失效。
- 敲基层。敲起来发空，说明腻子层和水泥层已经脱开，这种必须铲到水泥层。
- 看返碱。墙脚出现白色粉末状结晶，通常是墙体内部有水，光刷漆盖不住。
算钱：腻子铲除10元/㎡，水泥素灰铲除14元/㎡；重新做基层，普通腻子38元/㎡、耐水腻子44元/㎡；乳胶漆立邦净味120二合一12元/㎡、五合一14元/㎡。一套套内70㎡的房子，墙面展开面积大约180㎡，铲除加重新做基层加刷漆，合计约1.5万到1.8万元。
提醒一句：西安的老房，尤其是九十年代的单位房，墙面基层很多是砂灰墙，手一摸掉沙。这种墙面必须先做界面剂加固或者铲到砖层，否则腻子批上去几个月就裂。这一项在报价里最容易漏。
三、卫生间：闭水试验必须做
二手房的卫生间，不管前业主说得多好听，都要做一次闭水试验。
做法：堵住地漏，放水到高出地面2到3公分，静置48小时，然后去楼下对应位置的天花板看有没有渗水痕迹、有没有变深的水印。
48小时不是随便定的。老房管根和阴阳角是最容易慢渗的位置，24小时看不出来，48小时才现形。
算钱：防水70元/㎡（雨虹柔性防水，做两遍），厨卫防水保护50元/㎡。一个4㎡的卫生间，地面加墙面按22㎡算，防水加保护约2640元。如果已经渗到楼下，还要加上赔偿和返工，这部分没法预估，只能说要留出余量。
四、电路：看三个地方
- 看面板。老式白色方面板、没有保护门，基本是九十年代的线路。
- 看配电箱。只有总闸没有分路，或者分路只有两三个，说明回路严重不足。
- 看线径。拆一个插座面板看线，如果是铝线（银白色、软），必须全换；铜线2.5平方可以保留照明插座回路，4平方走空调和厨房。
算钱：津成电缆BV2.5 32元/m、BV4.0 45元/m、BV6.0 55元/m，水电开槽12元/m。套内70㎡全屋电路改造，材料加人工通常在1.2万到1.5万。
铝线的风险不在“能不能用”，而在载流量低、绝缘层老化后容易脆裂。这是电气火灾的主要来源之一，不建议省这笔钱。
五、水路：打压一次就清楚
关掉总阀，接上打压泵，打到0.8MPa，保压30分钟。压力掉超过0.05MPa，说明有渗漏点。
同时看两个细节：早上第一次放水的水色，和厨房卫生间同时开水的出水量。水发黄、水量骤减，基本可以判定管内锈蚀或结垢。
算钱：日丰PPR 20管65元/m、25管75元/m、PVC下水50管80元/m、110管90元/m。套内70㎡水路全改约5000到6000元，含开槽和阀门。
六、门窗：看密封和开合
老房的门窗问题通常有三类：
- 推拉门轨道变形。推起来卡顿、密封条脱落，换轨道或整套换门。
- 窗户单层玻璃。冬天结露、隔音差。断桥铝窗户我们有合作工厂，按面积算。
- 门套发霉、变形。卫生间门套底部发黑，说明长期受潮。
门窗不是必改项，可以住着再换。但如果打算整体翻新，一次做完更省事，也避免以后拆装损伤墙面。
七、六项加起来，大概多少钱
以套内70㎡的两室老房为例，假设六项都需要处理：
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 地面拆除加重做 | 1.1万 |
| 墙面铲除重做加刷漆 | 1.6万 |
| 卫生间防水加保护 | 0.3万 |
| 电路全改 | 1.3万 |
| 水路全改 | 0.6万 |
| 门窗（可选） | 0.8万 |
| 垃圾、上楼、管理费 | 0.4万 |
合计约6.1万元，属于整屋翻新的中低档。如果只是厨卫加墙面局部，2到3万就能做。
这个估算的意义不是精确报价，而是让你在看房阶段就知道：这套房子买下来，还要再准备多少钱。
八、几个实际问题
验房要请专业的人吗？这六项自己就能看，工具只要一把空鼓锤和一个手电。水电打压建议让师傅做，几百块，比自己猜靠谱。
闭水试验会不会影响邻居？正常操作不会，只要不淹到门外。做之前跟楼下打个招呼，万一发现渗漏还能及时处理。
砂灰墙一定要铲到砖吗？不一定。手摸掉沙明显的，建议铲到砖层重新抹灰；只是表面强度略低的，做界面剂加固后可以批腻子。
装修公司给的报价里最容易漏哪项？基层处理、垃圾外运（1050元/车）、材料上楼（700元/户，无电梯每层加150元）。这三项在低价报价里经常被省略，结算时补上。
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