“全包699元/㎡，拎包入住”，这样的广告在西安不少见。80㎡的房子算下来五万六，听着比正常报价便宜一大截。真签了会发现，最后结账七万五。差的两万不是商家黑，是699这个数字本身不含东西。今天把这六个扣项一个个拆开。
一、第一个扣项：699是按建筑面积算的
行业里有个默认规矩：套餐按建筑面积算，施工按套内面积干。100㎡建筑面积的老房，套内往往只有75-85㎡，公摊那十几平你付了钱，但没人在那干活。
我们的报价按套内面积算，原因很实在：套内才是实际施工的面积，量多少算多少，不多算公摊。你比价的时候，先把两家的计价面积统一，不然单价根本没法比。
二、第二个扣项：拆旧不在套餐里
套餐默认是“毛坯状态开始干”。老房翻新第一件事是拆，这一项基本都要另算，而且是硬成本：
- 地砖拆除 45元/㎡，80㎡的房子地面就是3600元
- 墙砖拆除按厚度算，24cm墙砖135元/㎡、18cm墙砖125元/㎡
- 腻子铲除 10元/㎡，一套房子墙面顶面两百多平，就是两千多
- 木地板拆除 25元/㎡，门套拆除 105元/项，砸墙 200-260元/项
老房拆旧一项项加起来，五六千到一万都正常。这笔钱在699里没有。
三、第三个扣项：水电改造按实结算
套餐里的水电，通常只写“按实际米数结算”，或者干脆写“含基础点位”。老房的水电是必须全改的：铝线要换铜线，镀锌管要换PPR，回路要重分。按米算下来：
- 电路：津成BV2.5 32元/m，一套80㎡走200米左右，六千多
- 水路：日丰PPR20 65元/m，走顶四十来米，两千多
- 开槽：12元/m，两百米就是两千四
水电全改，80㎡的房子八千到一万五，这是老房翻新里最不能省的一笔。套餐价里基本不含，或者只含很少的点位。
四、第四个扣项：垃圾清运和管理费
拆旧产生的建筑垃圾不是扔楼下就完事，得装袋、下楼、找车拉去消纳场：
- 垃圾费 650元/户（超过100㎡按5元/㎡加）
- 垃圾外运 1050元/车，老房拆旧一般不止一车
- 材料上楼费 700元/户，没电梯每层加150元
- 管理费 5%，材料调度和人工协调
四项加起来，80㎡的房子两千到三千。套餐广告里的“总价”，通常把这部分放在“其他费用另计”。
五、第五、第六个扣项：门窗和橱柜
699套餐里的门，一般是最基础的模压门；老房的旧门套拆完要重新做门垛、包套，这些另算。橱柜更常见：套餐只含“标准尺寸地柜”，老厨房尺寸非标，吊柜、台面加厚、拉篮、见光板，一项项加上去，厨房这一块很容易超预算。
窗户同理，老房的钢窗、铝合金窗密封早就失效，套餐里不含换窗，换断桥铝又要单独算。
六、算一笔真实的账：80㎡老房
按699套餐起价：699×80＝5.6万。加上拆旧六千、水电一万一、垃圾和管理费两千五、门套和橱柜补差几千，最后落在七万五到八万。这个数字，其实就在正常整屋翻新的区间里（5-15万，看面积和改造深度）。
所以套餐不是骗人，是标价方式不同：它把最容易超的部分留在了门外。你要做的不是拒绝套餐，是让销售把这六项一项项写进报价单，看最后的闭口总价。
七、什么样的房子不适合套餐
- 房龄超过20年、水电从没改过的：水电这一项就够把套餐价打穿。
- 厨卫要整体翻新的：套餐的厨卫配置基本要全换。
- 拆墙改结构的：套餐不含结构改动，也不该含。
这几种房子，闭口清单报价比套餐靠谱。清单报价的好处是，你能看见钱花在哪一项，也能自己决定哪一项先不做。
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