这套房在沣东新城，2008年交房的三居，建面112㎡。业主两口子都在上班，两个孩子，老大上小学，老二刚上幼儿园。
房子租出去六年，收回来时墙面发霉、卫生间渗水渗到楼下、厨房橱柜门掉了。他们的要求很具体：不换房，把这套改成能住十年的家；工期不能超过三个月，因为租房到期。
一、先定”改不改格局”
老房翻新第一笔大钱，往往花在改格局上。砸墙、砌墙、改水电、改排水，一动就是几万块，工期也跟着翻倍。
这套的结论是格局基本不动。三居改三居，只在主卧里隔出一个衣帽间，卫生间做干湿分离。原因很实在：砖混结构的老房，能拆的非承重墙本来就少；两个孩子要上学，工期拖不起。
如果家里人口结构变化大，比如老人要搬来同住，那格局该改还得改。判断标准是：现有的房间数量和动线，能不能满足未来五年的生活。能，就别动。
二、钱主要花在四个地方
水电全改。2008年的房子，线路是2.5平方铝线加部分铜线，回路只有三路。这套改成八路：照明、普通插座、厨房、空调两路、卫生间、热水器。水管全部换成日丰PPR，走顶不走地，后期检修不用砸砖。
两个卫生间重做。主卫4.5㎡做干湿分离，次卫3.5㎡保留淋浴。防水刷到顶，闭水48小时。两个卫生间加起来两万出头，是整屋里单项支出最大的部分之一。
全屋墙面。原墙面发霉、起皮，铲到水泥层，局部找平，耐水腻子两遍，立邦净味120五合一。墙面顶面展开面积约240㎡。
地面。客厅卧室铺木地板，厨卫铺砖。原地砖空鼓率超过三成，全部拆除重做找平。
三、88天怎么排出来
第1到5天拆旧；第6到16天水电改造；第17到20天防水、闭水；第21到32天瓦工贴砖；第33到40天木工吊顶；第41到50天墙面腻子；第51到58天打磨刷漆；第59到70天地板、门、橱柜安装；第71到80天洁具、灯具、开关面板；第81到88天收尾、保洁、验收。
这个排法里，最容易压缩的是”等干”的时间。腻子每遍要等干透，防水要等养护，水泥要找平固化。这些时间压不得，压了就是后面开裂、空鼓。
四、二胎家庭特别要处理的几件事
- 收纳。两个孩子的东西是按年增长的，衣柜、书桌、玩具收纳要一次留够，别指望后期加。
- 安全。所有插座带保护门，柜体做防倾倒固定，阳台栏杆高度复核。
- 噪音。老二午睡，老大写作业，两个房间的隔音要考虑，门选实木复合，墙体不做薄隔断。
- 地面。孩子跑跳多，木地板选耐磨等级高的，别选亮面。
五、预算怎么不超
这套最终落在23.5万，比最初估的22万多了1.5万。超出的部分主要是两处：拆开墙面发现两处空鼓延伸到砖层，需要铲到红砖重做；次卫排水立管老化，换了整根立管。
老房翻新超预算，八成来自”拆开才知道”。所以报价时要留一笔预备金，一般按总价的8%到10%预留。这笔钱不一定要花，但要留着。
六、验收的六个节点
水电打压（0.8MPa，30分钟不掉压）、防水闭水（48小时）、瓦工空鼓（空鼓率不超过5%）、木工吊顶（龙骨间距、平整度）、墙面（2米靠尺缝隙不超过2mm）、安装（门窗开合、下水通畅、插座通电）。
每个节点验完再付款，这是最有效的质量控制方式。钱在谁手里，话语权就在谁手里。
七、住进去之后的真实感受
业主入住三个月后跟我聊过一次，说最值的两笔钱：一是水电全改，再没跳过闸；二是两个卫生间重做，楼下邻居再没上来过。最后悔的是衣帽间做小了，两个孩子冬天的衣服放不下。
这类反馈比任何设计图都有用。老房翻新不是做样板间，是把未来十年的日子提前安排进去。
八、这套留下的两个遗憾
第一个遗憾是插座数量。当时按每个房间两个插座配置，实际住进去后发现，孩子的台灯、学习机、充电器、加湿器一起用，插排拉得到处都是。老房翻新时插座宁多勿少，每个房间至少留四个，床头两侧各一个。
第二个遗憾是没做全屋净水。沣东这一片水质偏硬，热水器和水龙头用了一年就开始结垢。后期加装前置过滤器要改管道，比装修时一并做贵不少。
这两件事的共同点是：都属于”装修时几百块，住进去后几千块”的项目。老房翻新最该提前想的，就是这一类。
九、这类家庭适合什么样的翻新节奏
有两个孩子、又要上班的家庭，最怕的是工期拖。可行的做法是把决策前置：开工前把瓷砖、地板、门、橱柜、洁具全部选完下单，工期里只剩施工和等待。
我们这套之所以能在88天完成，靠的就是这个。开工前两周，业主已经把所有主材定完，师傅进场只管干活，不用等业主挑材料。
我们做老房翻新八年，自有固定班组不转包，闭口清单报价、分项验收合格再付款。想看看自家老房能怎么改、大概花多少，打13259955338免费上门量房，或者到三桥新街华宇东原阅境17号楼20层2024的展厅看看实际材料。
