同样一套房本写100㎡的老房，A公司报8万，B公司报6.2万。业主第一反应是B便宜。但把报价单翻到计价面积那一行会发现：A按套内80㎡算，B按建筑面积100㎡算。单价看着B低，总价其实一点没便宜，因为B把你公摊的那20㎡也算上了钱。
这件事在西安老房翻新里非常常见，而且很少有公司主动跟你讲清楚。今天把面积口径这件事说明白，你以后看报价单第一眼就知道该问什么。
一、两个面积到底差多少
西安的老房子公摊差异很大。九十年代的单位家属院、六层砖混楼，公摊一般8%到12%；2000年以后的塔楼、带电梯的高层，公摊15%到25%。房本100㎡，套内可能是75到92㎡，中间差8到25㎡。
这8到25㎡乘上单价，就是真金白银。按整屋翻新每平米600到700元算，差20㎡就是1.2万到1.4万；半翻新按每平米300元左右算，差20㎡是6000元。这就是为什么同样一套房，两份报价能差一两万。
二、为什么有的公司按建筑面积报
不是所有按建筑面积报的都是坑，但要清楚钱花在哪了。按建筑面积报，优点是单价看起来低，业主横向比较容易；缺点是公摊那部分你其实没装修，那部分钱就成了隐性利润。
我们按套内面积报，单价看起来高一些。同样8万的总价，按80㎡算是1000元/㎡，按100㎡算是800元/㎡。单价高不代表贵，看总价和包含的项目，不要只看那个每平米的数字。
三、怎么一眼看出报价按哪个面积
看报价单第一页的”计价面积”或者”施工面积”。如果这个数字和房本面积一模一样，基本就是建筑面积；如果比房本小10%到20%，是套内。
还有个更直接的办法：让对方把每个房间的墙面面积、地面面积列出来。套内报价能跟你现场量出来的尺寸对上，建筑面积报价一定对不上。
第三种办法最省事：签合同前让施工方在报价单上写一句”本报价计价面积为套内实测面积，实测由双方现场共同确认”。
四、几个容易混淆的面积口径
腻子乳胶漆不减门窗面积。门窗边角处理比整面墙更费人工，行业惯例是按墙面展开面积算，不减门窗洞。这一条要写在报价单备注里，不然后期结算容易争。
厨卫铺贴按周长乘高度算。推拉门那一面减半。阳台铺贴按周长乘高度，减去大门洞面积。单扇门窗面积不减。
吊顶按不同口径算。直线吊顶按外侧周长算，平面吊顶按平方算，两级三级的造型吊顶按米算。同一个吊顶，三种口径出来的钱不一样，所以报价单上要写清用哪一种。
五、一套真实报价的面积账
凯森福景雅苑一套整屋翻新，总价55593元，按套内约90㎡算，折合617元/㎡。拆开看：墙面顶面9185元（68㎡顶面加175㎡墙面），厨房改造744元，两个卫生间10121元，客厅卧室木地板7698元，拆除6630元，水电改造4000元，主材及其他12606元，管理费运费垃圾费4600元。
如果这套按建筑面积110㎡报，同样的项目和同样的总价，单价就变成505元/㎡。看着便宜了112元/㎡，但你一分钱都没少付，只是数字好看。
这也是判断一家公司报价诚不诚实的简单办法：把总价除以计价面积，算出单价，再看这个单价对应的项目和工程量，就知道钱花在哪。
六、谈价时问这三句话
- 你这张报价单的计价面积是多少，怎么算出来的？
- 管理费按总价5%收，是按哪部分总价收？
- 增项怎么算，能不能在合同里写”不漏项、不增项”？
第三句最有用。敢写”不增项”的公司，报价时就必须把项目列全；只敢写”以实际发生为准”的，后面加钱的空间就留着了。
七、几个常被问到的问题
套内面积谁量？量房时当场量，业主在场，每个房间的长宽记下来，双方签字确认。不要用开发商给的户型图面积，那个数经常和实测差一两个平方。
公摊部分真的一点不做吗？入户门外、楼道本来就不属于室内装修范围，不该计价。有些报价把”公共部位保护”单列，那是另一项费用，金额很小，要单独说明。
按套内报会不会总价更高？不会。总价由项目和工程量决定，面积口径只影响单价和透明度。
二手房房本面积和实测不一样怎么办？以实测为准。老房改造中，阳台封起来、墙体改动过，实测和房本差几个平方很常见。
如果你手上的报价单没写清按哪个面积算，可以打13259955338，我们免费上门量房，按套内实测面积出闭口清单，每一项工程量写清楚，不漏项不增项。
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