西安莲湖105㎡旧房拆成毛坯重装：13.8万，水管锈和4个回路都换了

莲湖这套105㎡的房子，房龄18年，业主买的是二手房。前房主住了十几年，装修停在当年，墙面黄、地砖旧、厨卫小。

业主的决定很干脆：拆成毛坯重装。最后花了13.8万，从进场到交付70天。

一、拆成毛坯，先看清三件事

第一件，水路。进场第一天开龙头，先流出几秒黄水，之后才变清。这是铁管内壁锈蚀的典型表现，说明水管已经不能用了。

第二件，电路。全屋只有4个回路，客厅、卧室、厨房、卫生间各一。空调和厨房电器一起开，总闸跳。

第三件，墙体。敲了一遍，客厅和主卧的墙面有零星空鼓，厨卫墙砖大面积空鼓。

这三件事定下了改造的基本盘：水电全改、墙地全拆、厨卫重做。

二、4个回路不够用

105㎡的房子，正常要8到10个回路：照明一路、普通插座两路、厨房一路、卫生间一路、空调每台一路、热水器一路。

只有4路的问题在于，任何一路过载都会带着别的区域一起断电。夏天空调和厨房同时用，跳闸是常事。

重排之后做成9路，每个大功率电器单独一路，配电箱换成24位。

这一项连工带料两万六，是这套房子花钱最多的单项之一。

三、黄水从哪来

铁管用久了内壁结锈，水流小的时候锈层不掉，水一冲就带出来。

这种管子还有一个隐患：锈穿。锈穿的位置多在接头，渗在墙里，表面看不出来，等墙面泛黄才发现。

全屋换成PPR管，热熔连接，走顶不走地。走顶的好处是漏水能第一时间看到，不用砸地砖。

四、13.8万怎么构成的

主材这一项偏低，是因为业主自己跑了建材市场，砖和洁具是自己买的，只算了一部分辅材和安装。

五、70天的节点

拆成毛坯6天、水电13天、防水闭水5天、瓦工18天、木工8天、油工11天、安装9天。

瓦工时间最长，因为105㎡的砖量摆在那，两个瓦工干了18天。

油工11天里，有3天是在等腻子干。西安的秋天干燥还好，梅雨季要更久。

六、拆成毛坯值不值

值不值看两点。一是原有装修还能不能用，二是拆完能不能解决根本问题。

这套房子两样都占了：水管锈、电路少、墙砖空鼓，不拆解决不了。拆成毛坯虽然多花一万四，但后面每一项都建立在干净的基层上，返工概率低。

反过来说，如果原房水电还行、墙地只是旧，就不必拆成毛坯。半翻新两三万也能做出效果。

七、拆成毛坯的三项隐形支出

第一项，垃圾清运。105㎡拆成毛坯，建筑垃圾按袋算，一袋五毛到一块，一车一千出头，全套下来三千到四千，报价单上常常只写“清运另计”。

第二项，材料上楼。老小区没电梯，水泥沙子瓷砖都要人工扛，按层收费，一层一百五，六层就是九百。

第三项，成品保护。拆完之后楼道、电梯、入户门都要包，不包的话物业会找，包的话又是一笔。

这三项加起来五千上下，做预算时要单独列一行。

还有一项容易漏：老房的阳台和外墙防水。拆开发现外墙渗水，必须在外侧做防水再回来贴砖，这一项往往不在最初报价里。所以在量房阶段就要看外墙有没有水渍印。

八、拆完之后的顺序不能乱

拆完第一件事不是进材料，是复尺。拆掉面层之后，墙体实际尺寸会变，门窗洞口、管道位置都要重新量一遍，再下单。

第二件事是水电定位。定位要在砌墙之前做完，砌完墙再改点位，就得重新开槽。

第三件事是防水。防水做完必须闭水48小时，并且去楼下看。这一步省不得，也是老房改造最容易出问题的地方。

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